서수원 에피트 센트럴마크 M2BL 청약 결과 - 0.44대1 초미달의 경고등

 

 

서수원 에피트 센트럴마크 M2BL 청약 결과 심층 분석. 1순위 0.44대1 초미달, 평당 2,263만원, HL D&I한라 시공, 280가구 중 절반만 청약, 투자 위험 신호를 분석합니다.

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> 목차

초미달 청약이 보내는 시장의 강력한 경고

**서수원 에피트 센트럴마크 (M2BL)**는 수원당수 공공주택지구 M2블록에서 분양한 280가구 규모 아파트로, 1순위 청약에서 0.44대1 초미달을 기록하며 심각한 시장 외면을 받았습니다.

1. 청약 결과 심층 분석 - 초미달의 충격
2. M1블록과 비교 분석 - 왜 더 낮은가
3. 분양가 및 시세 비교 - 가격 경쟁력 붕괴
4. 투자 위험 평가 - 레드 플래그 분석
5. 총평 및 투자 판단 - 명확한 결론

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> 청약 결과 심층 분석

238가구 모집에 105건, 절반도 안 차

📊 청약 경쟁률

순위	모집 가구	청약 건수	경쟁률	미달률
1순위	238가구	105건	0.44대1	56% 미달
2순위 포함	238가구	143건	0.60대1	40% 미달
전체	280가구	-	대규모 미달

🚨 초미달의 충격

1순위에서 238가구 중 105건만 청약되어 133가구(56%)가 미달되었습니다. 이는 2순위까지 포함해도 0.60대1로, 10명 중 6명만 지원한 셈입니다.

📉 M1블록과 비교

블록	모집 가구	1순위 경쟁률	2순위 포함 경쟁률
M1블록	153가구	0.79대1	1.15대1
M2블록	238가구	0.44대1	0.60대1

M2블록이 M1블록보다 경쟁률이 거의 절반입니다. 같은 단지, 같은 날 청약임에도 M2블록의 시장 외면이 더욱 심각합니다.

🔍 초미달 원인

1. M1블록보다 높은 총 가구수 (280가구 vs 190가구)

규모가 크면 관리비 부담은 줄지만, 희소성이 떨어지고 대단지 선호 심리 부족으로 오히려 외면받았습니다.

2. M1블록 청약 결과 확인 후 회피

M1블록이 0.79대1로 미달한 것을 본 투자자들이 M2블록은 더 회피했을 가능성이 높습니다.

3. 117㎡(48평) 초대형 평형 부담

12억 6,600만원의 48평형은 수원 권선구에서 수요층이 극히 제한적입니다.

4. 가격 거품 인식 확산

당수동 시세 평당 1,088만원 대비 2.1배 높은 2,263만원은 시장이 받아들일 수 없는 수준입니다.

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> M1블록과 비교 분석

왜 M2블록이 더 외면받았나

📊 두 블록 비교

항목	M1블록	M2블록	비고
총 가구	190가구	280가구	M2가 90가구 더 많음
1순위 경쟁률	0.79대1	0.44대1	M2가 절반 수준
평당 분양가	2,279만원	2,263만원	거의 동일
최대 평형	103㎡(43평)	117㎡(48평)	M2에 초대형 존재
동수	2개동	3개동	M2가 1개 더 많음

🔍 차별 요인

1. 280가구 vs 190가구: 규모의 역효과

대단지는 보통 선호되지만, 미달 상황에서는 오히려 부담으로 작용합니다. **"많이 남으면 더 떨어질 것"**이라는 심리가 작용했습니다.

2. 117㎡(48평) 12억대 부담

수원 권선구에서 12억 이상 아파트 수요는 극히 제한적이며, 이는 전체 단지 이미지를 하락시켰습니다.

3. M1 결과 학습 효과

M1블록 청약 후 **"당수동은 안 된다"**는 인식이 확산되어 M2블록 회피로 이어졌습니다.

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> 분양가 및 시세 비교

평당 2,263만원, 당수동 시세의 2.1배

💰 평형별 분양가

전용면적	공급면적	분양가	평당 분양가
74㎡	31평	7억 3,100만원	약 2,358만원
84㎡	34~35평	7억 9,900만원~8억 1,000만원	약 2,349만원~2,314만원
103㎡	42평	8억 9,500만원~9억 500만원	약 2,131만원~2,155만원
117㎡	48평	12억 6,600만원	약 2,637만원

평균 평당 분양가: 2,263만원
발코니 확장비: 평당 19만원

📊 시세 비교 (평당 기준)

지역	평균 시세	M2블록 분양가	분양가 프리미엄
경기도	1,851만원	2,263만원	+22.3%
수원시	1,964만원	2,263만원	+15.2%
권선구	1,543만원	2,263만원	+46.7%
당수동	1,088만원	2,263만원	+108.0%

🚨 가격 거품 경고

당수동 시세 대비 2.1배는 정상적인 시장에서는 받아들여질 수 없는 수준입니다. 권선구 평균 대비로도 1.5배로, 분양가 상한제가 오히려 역효과를 낸 사례입니다.

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> 투자 위험 평가

레드 플래그 총집합

🚨 심각한 투자 위험 요인

1. 1순위 0.44대1 초미달 (56% 미달)

절반 이상 미달은 시장이 완전히 외면했다는 의미입니다. 입주 후 시세 하락 가능성이 매우 높습니다.

2. 분양가 2.1배 과다 (당수동 시세 대비)

입주 시점에 당수동 시세가 2배로 오르지 않는 한, 분양가 회복은 불가능합니다.

3. 6년간 자금 묶임 (입주 3년 + 전매제한 3년)

2028년 입주 + 2031년까지 전매 불가로 총 6년간 유동성 제로입니다.

4. 중도금 이자 후불 부담

8억 아파트 기준 중도금 4억 8천만원에 대한 3년간 이자가 약 5,000만원 이상 추가됩니다 (연 5% 가정).

5. 인프라 미완성 신규 지구

학교, 상가, 대중교통 부족으로 초기 거주 불편이 심각할 것입니다.

6. 117㎡(48평) 12억대 초대형 평형

수요층 극히 제한적이며, 미분양 장기화 가능성이 높습니다.

⚠️ 극히 제한적 긍정 요인

1. HL D&I한라 시공

대형 건설사 시공은 긍정적이나, 초미달 상황에서 의미가 크지 않습니다.

2. 가구당 2.0대 주차

주차 편의성은 좋으나, 청약 결과를 뒤집을 수 없습니다.

3. 신규 개발 지구 장기 성장 가능성

10년 후 가능성이지, 5~6년 내 투자 회수는 불확실합니다.

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> 총평 및 투자 판단

명백한 투자 부적격, 회피 권고

최종 평가

항목	점수	평가
입지	⭐⭐☆☆☆ 2/5	신규 개발, 인프라 전무
브랜드	⭐⭐⭐⭐☆ 4/5	HL D&I한라 시공 유일한 강점
가격	⭐☆☆☆☆ 1/5	시세 대비 2.1배, 거품 심각
수요	⭐☆☆☆☆ 1/5	1순위 0.44대1 초미달
수익성	⭐☆☆☆☆ 1/5	손실 위험 매우 높음

종합 평점: ⭐⭐☆☆☆ 1.8/5.0

투자 절대 비권장 대상

❌ 모든 투자자 (단기, 중기, 장기 무관)
❌ 시세 차익 목적 투자자
❌ 자금 유동성 필요 투자자
❌ 청약 프리미엄 기대 투자자
❌ 안정적 투자 원하는 보수적 투자자

극히 제한적 고려 가능 대상

⚠️ 10년 이상 초장기 실거주 확정자
⚠️ 자금 여유 극히 충분 (손실 감당 가능)
⚠️ 당수동 지역 애착 극대화된 자

최종 결론 및 투자 판단

서수원 에피트 센트럴마크 M2BL는 **"명백한 투자 부적격 물건"**입니다. 1순위 0.44대1 초미달은 시장이 보낸 가장 강력한 경고 신호이며, 당수동 시세 대비 2.1배 분양가는 입주 후 대규모 손실 가능성을 암시합니다.

M1블록(0.79대1)보다 훨씬 낮은 경쟁률은 투자자들이 이미 M1 결과를 보고 M2를 더욱 회피했음을 보여줍니다. 48평 12억대 초대형 평형은 미분양 장기화를 예고하며, 6년간 자금 묶임 + 중도금 이자 5천만원 이상 부담은 투자 수익률을 크게 악화시킵니다.

HL D&I한라 시공이라는 유일한 강점도 초미달 상황을 극복하기에는 역부족입니다. 실거주 목적조차도 신중히 재고려해야 하며, 투자 목적이라면 절대 회피가 정답입니다.

한 문장 요약: "0.44대1 초미달이 말하는 시장의 명확한 거부, 투자는 물론 실거주도 재고려 필요."

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⚠️ 투자 경고: 본 분석은 공개된 청약 결과와 시세 정보를 바탕으로 작성되었습니다. 0.44대1 초미달은 명백한 시장 거부 신호이며, 투자 시 대규모 손실 가능성이 매우 높습니다. 신중한 판단을 강력히 권고합니다.