목차
- 프로젝트 개요 및 사업 구조 분석
- 사업성 분석 및 예상 분양가
- 송도국제도시 11공구 입지 분석
- 투자 리스크 및 사업 전망
1. 프로젝트 개요 및 사업 구조 분석
인천광역시 연수구 송도동 543번지 일대 송도국제도시 11공구 RC3블록에서 '송도 한내들 센트럴리버'가 분양을 준비하고 있다. 동인개발·창해건설이 시행하고, 유승종합건설이 시공을 담당한다.
사업 개요:
- 위치: 인천 연수구 송도동 543 (송도국제도시 11공구 RC3블록)
- 부지면적: 10,696평 (약 35,367㎡)
- 규모: 지하 1층 ~ 지상 29층
- 평형: 전용 84㎡ 단일 평형
- 가구수: 총 501가구
- 준공 예정: 2029년 3월
사업 비용:
- 부지 매입비: 1,660억원
- 공사비: 1,411억원
- 총 사업비: 약 3,071억원 (부지비 + 공사비 기준)
자금 조달:
- 브릿지론: 1,800억원 (KB증권)
- 금리: 3.2%
- 만기일: 2029년 5월 31일
시공사:
유승종합건설의 '한내들' 브랜드는 울산·경남 지역을 기반으로 하며, 최근 수도권으로 사업 영역을 확장하고 있다.
2. 사업성 분석 및 예상 분양가
사업 비용 구조:
- 부지비: 1,660억원
- 공사비: 1,411억원
- 금융비용 (브릿지론 이자):
- 1,800억원 × 3.2% × 약 3.5년 = 약 201억원
- 기타 비용 (설계, 분양, 제세공과 등): 약 200~300억원 추정
총 사업비 추정: 약 3,500억원 내외
가구당 사업비:
- 3,500억원 ÷ 501가구 = 약 6억 9,860만원/가구
예상 분양가 산출:
사업성을 확보하려면 통상 사업비 대비 20~30% 이상의 이익률이 필요하다.
시나리오 1 (이익률 20%):
- 필요 분양가: 6억 9,860만원 × 1.2 = 약 8억 3,832만원
- 평당 분양가: 8억 3,832만원 ÷ 34평 = 약 2,466만원
시나리오 2 (이익률 25%):
- 필요 분양가: 6억 9,860만원 × 1.25 = 약 8억 7,325만원
- 평당 분양가: 8억 7,325만원 ÷ 34평 = 약 2,568만원
예상 분양가: 84㎡ 약 8억 3,000만원 ~ 8억 7,000만원
평당 분양가: 약 2,450~2,550만원
송도 시세 비교:
송도국제도시는 신도시로 평당 시세가 높은 편이다. 참고로:
- 송도 신축 아파트 평당 시세: 약 2,000~3,000만원
- 송도 프리미엄 단지: 평당 3,000만원 이상
예상 분양가 2,450~2,550만원은 송도 신축 아파트로서는 중상위 가격대에 해당한다.
3. 송도국제도시 11공구 입지 분석
송도국제도시 특성:
송도국제도시는 인천경제자유구역의 핵심으로, 체계적인 도시 계획 하에 개발된 대규모 신도시다.
11공구 입지:
11공구는 송도의 중심 생활권 중 하나로, 다음과 같은 특성을 갖는다:
교통 접근성:
- 인천지하철 1호선: 송도역, 인천대입구역 등 접근
- 서울 접근:
- 제3경인고속도로, 인천대교 이용
- 서울 여의도까지 차량 약 30~40분
- 지하철 이용 시 약 1시간
- 공항 접근: 인천국제공항까지 차량 약 30분
- 향후 호재:
- GTX-B 노선 송도 연결 시 서울 접근성 대폭 개선
- 인천2호선 연장 계획
생활 편의시설:
- 센트럴파크, 송도컨벤시아 등 문화시설
- 송도국제학교 등 교육 인프라
- 트리플스트리트, 송도몰 등 쇼핑시설
- NC큐브커널워크, 현대프리미엄아울렛 등
- 의료시설, 공원 등 완비
센트럴리버:
'센트럴리버'라는 네이밍은 송도의 수변 공간(센트럴파크 수로 등)과의 연관성을 강조하는 것으로 보이며, 수변 조망이나 접근성을 장점으로 내세울 것으로 예상된다.
4. 투자 리스크 및 사업 전망
긍정적 요소:
- 송도국제도시 입지: 체계적 도시 계획, 우수한 인프라
- 단일 평형 전략: 84㎡ 실수요 중심 평형
- 501가구 적정 규모: 중형 단지
- GTX-B 호재: 향후 서울 접근성 개선
- 브릿지론 조달 완료: 1,800억원 자금 확보
- 낮은 금리: 3.2%는 현 시점에서 양호한 조건
리스크 요소:
- 높은 부지 매입가: 평당 1,552만원은 상당한 수준
- 분양가 부담: 예상 8억 3,000만원~8억 7,000만원
- 송도 공급 과잉 우려: 지속적인 아파트 공급
- 금융비용 부담: 3.5년간 약 201억원 이자
- 시공사 브랜드: 유승종합건설은 수도권에서 인지도 낮음
- 분양 시점 불확실성: 2025년 말~2026년 부동산 시장 전망
- 만기 부담: 2029년 5월 브릿지론 만기
사업성 검토:
손익분기점 분석:
- 가구당 약 6억 9,860만원이 손익분기점
- 84㎡ 기준 평당 약 2,055만원 이상 분양 시 손익분기점 돌파
- 예상 분양가 8억 3,000만원~8억 7,000만원이면 충분한 이익 확보 가능
시장 수용성:
- 송도 시세를 고려하면 예상 분양가는 수용 가능한 수준
- 다만 최근 송도 청약 시장 반응을 고려해야 함
- 84㎡ 단일 평형은 실수요층 타겟으로 적절
투자자 관점 평가:
시행사 입장:
- 브릿지론 1,800억원 조달 완료로 사업 추진 기반 확보
- 2029년 5월 만기 전 분양 및 준공(2029년 3월) 필요
- 분양 성공 시 충분한 수익 기대
수분양자 입장:
- 송도 입지는 장기적 가치 있음
- 예상 분양가는 송도 시세 대비 적정 수준
- 다만 유승종합건설 브랜드 인지도는 고려 필요
- GTX-B 개통 등 향후 호재 기대
종합 전망:
송도 한내들 센트럴리버는 송도국제도시의 안정적 입지를 기반으로 하는 프로젝트다. 부지 매입가가 높아 분양가 부담이 있지만, 송도 시세를 고려하면 시장 수용 가능한 수준으로 예상된다.
핵심 포인트:
- 송도국제도시 11공구 입지
- 84㎡ 단일 평형 실수요 타겟
- 예상 분양가 8억 3,000만원~8억 7,000만원
- 2029년 3월 준공 예정
- GTX-B 호재 기대
리스크 관리:
- 분양 시점의 시장 상황 중요
- 송도 경쟁 단지들과의 차별화 필요
- 브릿지론 만기 전 분양·준공 마감 필수
최종 의견:
사업 구조상 합리적인 수익을 기대할 수 있는 프로젝트로 보이나, 송도 시장의 공급 과잉 우려와 시공사 브랜드 인지도가 변수다.
수분양자 입장에서는 송도 입지의 장기적 가치와 GTX-B 등 향후 호재를 고려하되, 예상 분양가가 8억 원대 중후반으로 높은 편이므로 인근 경쟁 단지들과 비교 검토가 필요하다.
분양 공고가 나오면 정확한 분양가, 계약 조건, 프리미엄 옵션 등을 확인하여 종합적으로 판단해야 한다.
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