아우름 레지던스 잠실 시니어주택 종합 분석

12/14/2025 04:23:00 PM

목차 사업 개요 분양 상세 정보 투자 단점 및 유의사항 관련 태그 1. 사업 개요 사업 위치 및 운영 주체 서울 송파구 방이동 163-3번지 및 4번지 일대에 들어서는 프리미엄 시니어 레지던스 프로젝트입니다. 홈플릭스가 사업 개발과 운영을 총괄하며, 2026년 3월부터 본격적인 입주자 모집을 시작할 계획입니다. 잠실 롯데월드타워와 석촌호수가 인접한 송파구 핵심 생활권에 위치해 교통과 편의시설 접근성이 뛰어난 입지입니다. 시설 규모 및 구성 총 40실 규모의 소규모 부티크형 시니어 레지던스로 기획되었습니다. 최상층에 스카이 라운지를 배치하고, 피트니스 센터, 사우나, 전용 의료시설 등 기본적인 편의 인프라를 갖출 예정입니다. 소규모 특성을 살려 맞춤형 프리미엄 서비스를 지향하는 것으로 보입니다. 스마트 헬스케어 시스템 AI 기반 건강관리 시스템을 도입하여 입주자의 일상 의료정보를 실시간으로 모니터링합니다. 혈압, 맥박, 활동량, 수면 패턴 등의 데이터를 수집·분석해 이상 징후 발생 시 즉각 대응하는 체계를 구축할 계획입니다. 이를 통해 예방적 건강관리와 응급 상황 대처 능력을 강화하겠다는 목표를 세우고 있습니다. 웰니스 특화 설계 각 실에는 안마침대가 기본 비치되며, 바닥 난방 시스템은 황토 동관을 활용한 전통 온열 방식을 채택했습니다. 마루 표면재로는 천연 편백나무를 사용해 피톤치드 효과와 자연 친화적 주거 환경을 조성합니다. 이러한 웰니스 요소들을 통해 건강과 힐링을 동시에 추구하는 시니어층을 타겟으로 합니다. 2. 분양 상세 정보 입주 모집 일정 2026년 3월부터 입주자 모집을 개시할 예정이며, 40실이라는 제한된 공급으로 인해 조기 마감 가능성을 내세워 프리미엄 포지셔닝을 시도할 것으로 예상됩니다. 구체적인 입주 개시 시점은 아직 공개되지 않았습니다. 예상 비용 구조 현재까지 공식적인 입주금, 월 이용료, 식비, 의료비 등의 구체적인 금액은 발표되지 않았습니다. 다만 서울 강남권 프리미엄 시니어 레지던스...

2025년 12월 4일 진행된 1순위 청약에서 113가구 모집에 단 16건만 접수되어 평균 경쟁률 0.14대1이라는 극심한 미달 사태를 기록했습니다. 2순위까지 포함한 최종 경쟁률도 29건 접수로 0.26대1에 그쳐, 전체 가구의 74%가 미분양 상태로 남게 되었습니다. 입주는 청약 직후인 2025년 12월로 예정되어 있어 즉시 입주가 가능한 준공 물건입니다.

2. 분양 상세 정보

분양가 구조

전용면적 84제곱미터 기준 채당 분양가는 5억 3,200만원에서 5억 6,800만원으로 책정되었습니다. 평당 환산 시 1,563만원에서 1,742만원 수준이며, 발코니 확장비가 분양가에 포함되어 있습니다. 전체 가구 평균 발코니 포함 평당 분양가는 1,603만원입니다.

납부 조건

준공 후 분양이라는 특성상 계약금 10%와 잔금 90%의 2회 납부 구조로 단순화되어 있습니다. 중도금 납부 단계가 없지만, 잔금 비중이 90%에 달해 입주 시점에 상당한 목돈이 필요합니다.

발코니 확장 기본 포함

모든 가구에 발코니 확장이 기본 포함되어 별도의 추가 비용 없이 확장된 공간을 제공받을 수 있습니다. 이는 분양가에 이미 반영된 조건입니다.

3. 투자 단점 및 유의사항

역대급 청약 참패 의미

1순위 경쟁률 0.14대1, 최종 경쟁률 0.26대1은 분양 시장에서 극히 드문 초대형 실패 사례입니다. 113가구 중 84가구(74%)가 미분양으로 남았다는 것은 시장이 이 단지에 대해 명확한 거부 의사를 표명한 것으로 해석됩니다. 이는 향후 입주 후에도 재매각이 사실상 불가능할 수 있음을 시사합니다.

지역 시세 대비 높은 분양가

평당 분양가 1,603만원은 도련일동 평균 시세 1,556만원보다 3% 높고, 제주도 전체 평균 1,482만원 대비로는 8% 이상 높은 수준입니다. 제주시 평균 1,590만원과 비교하면 거의 동등한 수준이지만, 준공 후 미분양 물건임에도 시세보다 높거나 비슷한 가격이 책정되어 있어 수요자들이 외면한 것으로 분석됩니다.

영도건설 브랜드 인지도 한계

시공사인 영도종합건설은 전국적인 브랜드 인지도가 없는 지역 중소 건설사입니다. 대형 건설사 브랜드를 선호하는 제주 부동산 시장 특성상, 무명 건설사의 물건은 동일 조건에서도 크게 불리한 위치에 있습니다. 이는 향후 자산가치 하락과 처분 곤란으로 직결됩니다.

미분양 단지의 낙인 효과

전체 가구의 74%가 미분양으로 남은 단지는 시장에서 '문제 물건'으로 인식됩니다. 입주 초기부터 공실률이 높아 단지 분위기가 황량하고, 관리비 부담이 소수 입주자에게 집중될 수 있습니다. 이러한 부정적 이미지는 장기간 지속되며 자산가치 회복을 어렵게 만듭니다.

잔금 90% 부담의 현실

준공 후 분양의 특성상 계약 후 즉시 잔금 90%를 납부해야 합니다. 84제곱미터 기준 약 4억 8천만원에서 5억 1천만원의 자금을 단기간에 마련해야 하며, 대출 한도 내에서도 자기자본이 최소 1억 5천만원 이상 필요합니다. 자금 조달 실패 시 계약금을 포기해야 하는 위험이 있습니다.

제주 부동산 시장 침체 반영

이번 참패는 제주 부동산 시장의 전반적인 침체를 극명하게 보여줍니다. 코로나 이후 급등했던 제주 부동산이 조정 국면에 접어들면서 투자 수요가 급감했고, 외지인 투자자들의 관심도 크게 줄어든 상태입니다. 향후 수년간 가격 회복을 기대하기 어려운 구조입니다.

저층 단지의 선호도 저하

지상 6층 저층 단지는 최근 트렌드인 고층 아파트에 비해 선호도가 떨어집니다. 특히 제주 지역은 조망권을 중시하는 수요가 많은데, 저층 구조는 이를 충족시키지 못합니다. 또한 단지 규모가 113가구로 작아 커뮤니티 시설이나 부대시설도 제한적일 수밖에 없습니다.

도련일동 입지의 한계

도련일동은 제주시 내에서도 중심지와의 접근성이 떨어지는 편입니다. 제주시청, 신제주 상권, 공항 등 주요 거점과의 거리가 있어 생활 편의성이 낮고, 대중교통 이용도 불편합니다. 이러한 입지적 한계가 청약 참패의 주요 원인 중 하나입니다.

향후 추가 미분양 할인 가능성

현재도 미분양 상태인 물건들은 향후 더 큰 폭의 가격 할인이 이루어질 가능성이 큽니다. 조기 계약자들은 후발 계약자들의 저렴한 가격을 보며 상대적 박탈감을 느낄 수 있고, 실제 입주 후 시세도 최저가 계약 기준으로 형성되어 초기 계약자들의 손실이 확대될 수 있습니다.

관리비 과다 부담 우려

미분양 가구가 많을수록 관리비는 입주한 가구들에게 집중됩니다. 113가구 중 29가구만 입주할 경우, 공용 시설 유지비, 경비비, 청소비 등이 소수에게 과도하게 부과되어 월 관리비가 50만원을 초과할 가능성도 있습니다.

`#제주아파트` `#영도갤럭시타운` `#도련일동` `#청약미달` `#미분양아파트` `#경쟁률0.26대1` `#준공후분양` `#영도종합건설` `#즉시입주` `#84제곱미터` `#제주부동산` `#제주시신축` `#청약참패` `#분양실패` `#부동산침체` `#저층아파트` `#지역건설사` `#투자주의`

핫이슈 모든정보 알리미