브레인시티 비스타동원 청약 참패 분석

📉 청약 결과 요약

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처참한 경쟁률

• 1순위: 1,577가구 모집 → 25건 청약 = 0.02:1

• 2순위 포함: 52건 청약 = 0.03:1

• 미달 규모: 1,525가구 (96.7% 미달)

이는 2020년대 수도권 아파트 청약에서 보기 드문 극단적 미달 사례입니다.

🏢 단지 개요

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기본 정보

• 위치: 경기 평택시 장안동 (평택브레인시티 산단)

• 규모: 지하2층~지상35층, 14개동, 1,600가구

• 시행·시공: 월드컵(시행) / 동원개발(시공) / 터존(분양대행)

• 입주: 2028년 12월 (약 3년 후)

평면 및 분양가

전용면적	공급면적	분양가	평당 분양가	발코니 확장
59㎡	25평	3억 9,700만원	1,588만원	654만원
84㎡	35평	5억 6,200~6,600만원	1,606~1,617만원	759~790만원
106㎡	44평	7억 1,110만원	1,616만원	893만원

조건

• 분양가 상한제 적용

• 계약금 5% + 중도금 60% + 잔금 35%

• 전매제한 3년

❌ 미달 원인 분석

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1️⃣ 분양가 역전 현상

지역 시세와의 괴리

• 브레인시티 분양가: 평당 1,572~1,631만원

• 평택시 평균 시세: 995만원 (▼636만원)

• 장안동 평균 시세: 876만원 (▼755만원)

• 경기도 평균: 1,833만원

분양가가 지역 시세보다 60~80% 높은 역전 현상

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2️⃣ 입지의 치명적 약점

• 평택브레인시티 산업단지 내 위치

• 주거 인프라(학군, 상권, 문화시설) 미비

• 출퇴근 교통 여건 불리

• 평택역, 평택항 등 핵심 지역과 거리

3️⃣ 시장 환경

• 고금리 지속 (주담대 부담)

• 중도금 60% 부담 (레버리지 부담)

• 3년 전매제한 (환금성 제약)

• 2028년 입주 (3년 대기)

4️⃣ 분양가 상한제의 역설

• 본래 수요자 보호 목적

• 하지만 시장 시세보다 높게 책정되면서

• "상한제 = 비싼 가격"이라는 인식 발생

5️⃣ 공급 과잉

• 평택 일대 대규모 물량 출회

• 1,600가구는 평택 규모로는 대단지

• 수요 흡수력 한계

💡 시사점

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향후 전망

단기 (계약 전)

• 추가 분양가 인하 불가 (상한제)

• 특별공급 조건 완화 가능성

• 무이자 중도금 대출 등 금융 혜택 제시 예상

중기 (계약 후)

• 계약자 혜택 강화로 분양 독려

• 그래도 미달 시 임대 전환 검토 가능

• 시행사 자금 조달 차질 우려

장기 (입주 시점)

• 2028년 시장 상황에 따라 프리미엄 발생 가능성

• 단, 현 시점 투자는 고위험

교훈

1. 분양가 상한제가 만능은 아님 - 시장 시세보다 높으면 무용지물

2. 입지가 최우선 - 가격보다 위치가 중요

3. 산업단지 주변 주거 수요 과대평가 - 직주근접 수요 제한적

4. 공급 과잉 시대 - "짓기만 하면 팔린다"는 시대 종료

🎯 결론

이 청약 미달은 단순한 개별 단지 실패가 아니라, 시장 전환기의 신호탄입니다.

• ⚠️ 분양가 상한제 아파트도 안 팔리는 시대

• ⚠️ 입지 프리미엄의 중요성 재확인

• ⚠️ 공급자 중심에서 수요자 중심 시장으로 전환

투자자 관점: 현 시점 계약은 권하지 않음 (3년 묶이는 리스크)

실수요자 관점: 추가 혜택 나올 때까지 관망 추천